Proces inwestycyjny – od znalezienia działki do wbicia łopaty

TEKST: Jarosław Biechoński, architekt, ATANER sp. z o.o.
ZDJĘCIA: Ataner, Marcin Jóźwiak

ZNALEZIENIE DZIAŁKI

Lokalizacja to podstawa – powie to każdy, kto szuka mieszkania. By sprostać tym oczekiwaniom, deweloperzy starają się zakupić grunty w jak najbardziej atrakcyjnych miejscach. W samym centrum, albo z dobrym dojazdem, blisko zieleni, infrastruktury takiej jak szkoły, sklepy czy miejsca rozrywki. Na podstawie swojego doświadczenia inwestor ocenia możliwości inwestycyjne. Ocenia się położenie nieruchomości, obecne i możliwe przyszłe sąsiedztwo, jej skomunikowanie (drogi oraz komunikacja miejska), uzbrojenie terenu, odległości od akcyjnych miejsc podnoszących wartość nieruchomości, tj. parki, lasy, rzeki, nowoczesna zabudowa itp. oraz odległość od miejsc, które mogą być w przyszłości problematycznym sąsiedztwem – ruchliwe ulice czy zakłady produkcyjne.

SPRAWDZENIE FORMALNE

Po wstępnej analizie następuje etap sprawdzenia formalnego. W najlepszym przypadku działka objęta jest MPZP i od razu mamy informację, na co możemy sobie pozwolić na tej działce. MPZP określa wszystkie najważniejsze parametry przyszłej inwestycji, m.in. funkcję podstawową oraz ewentualnie funkcje uzupełniające na danym obszarze, dopuszczalną maksymalną powierzchnię zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, ilość miejsc postojowych wymaganą dla poszczególnych funkcji, sposób komunikacji i włączenia do systemu dróg miejskich, elementy chronione np. zabytki, pomniki oraz elementy przyrody. W przypadku planowania inwestycji, która jest sprzeczna z zapisami MPZP, inwestor może wystąpić do organu uchwalającego MPZP z wnioskiem o jego zmianę. Jest to procedura ryzykowna, ponieważ organ nie musi się zgodzić na zmianę zapisów MPZP. Poza tym, procedura zmiany MPZP jest bardzo długa.

OPRACOWANIE WSTĘPNEJ KONCEPCJI ZABUDOWY

Na podstawie MPZP można przystąpić do opracowania wstępnej koncepcji, na podstawie której – z dużym prawdopodobieństwem – można określić przyszły kształt planowanej zabudowy.

UZYSKANIE WSTĘPNYCH ZGÓD I OPINII

Projekt koncepcyjny zabudowy służy jako wstęp do projektu budowlanego. Na jego podstawie określane są parametry planowej inwestycji, z których wynikają zapotrzebowania na media oraz projektowane obciążenie przyległych dróg. Po ich określeniu występuje się do gestorów sieci (ENEA, DALKIA, AQUANET, PSG) o warunki techniczne przyłączenia do sieci (elektroenergetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i gazowej) oraz zarządcy drogi (ZDM), który na podstawie analizy planowanej inwestycji może nałożyć na inwestora obowiązek przebudowy infrastruktury drogowej. Po uzyskaniu warunków technicznych na przyłączenie inwestycji do sieci oraz włączenia do układu komunikacyjnego, można określić zakres oraz kształt planowanej inwestycji i na tej podstawie przeanalizować jej opłacalność.

UZYSKANIE DWZ

W przypadku braku MPZP inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (DWZ), aby określić parametry przyszłej zabudowy. Przygotowując wniosek o uzyskanie warunków zabudowy należy opracować wstępną koncepcję planowanej zabudowy, która określać będzie wszystkie parametry planowanej inwestycji, tj.: funkcję, powierzchnię zabudowy, powierzchnię utwardzoną, powierzchnię biologicznie czynną, wysokość. Na tej podstawie występuje się do gestorów sieci takich jak ENEA, DALKIA, AQUANET, PSG o wydanie zapewnień na dostarczenie wymaganej ilości mediów określonych na podstawie opracowanej koncepcji oraz do zarządcy drogi z wnioskiem o wstępne określenie warunków włączenia planowanej inwestycji do przyległego układu komunikacyjnego.

Gdy uzyskamy już wszystkie wymagane zapewnienia dostaw oraz opinię zarządcy drogi w zakresie skomunikowania planowanej inwestycji, inwestor składa wniosek o warunki zabudowy.

Organ wykonawczy Urzędu Gminy (Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta) na podstawie Ustawy o planowaniu przestrzennym, przeprowadza analizę istniejącej zabudowy i wydaje decyzję o warunkach zabudowy najczęściej w ciągu 4–6 miesięcy. Podczas procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy, organ określa i zawiadamia strony postępowania, które mogą wnieść uwagi lub – po jej wydaniu – odwołać się do organu wyższej instancji. Organ może również odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy lub wydać ją, określając parametry zabudowy niezgodne z wnioskiem. Wówczas inwestorowi przysługuje prawo do odwołania się od wydanej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Takie odwołanie znacznie wydłuży czas uzyskania DWZ, a rozstrzygnięcie SKO może nie być zgodne z intencją inwestora.

OSTATECZNE OKREŚLENIE MOŻLIWOŚCI ZABUDOWY

Na podstawie MPZP lub DWZ oraz wszystkich uzyskanych warunków, opinii i uzgodnień, inwestor może ostatecznie określić możliwości inwestycyjne na nieruchomości, mając wiedzę o przeważającej większości czekających go elementów realizacyjnych oraz ograniczeń.

OPRACOWANIE PROJEKTU BUDOWLANEGO

Posiadając niezbędną wiedzę o działce, warunki techniczne oraz wymagane uzgodnienia, inwestor wraz z projektantem podejmują decyzję o ostatecznym kształcie planowanej inwestycji i przystępują do opracowania projektu budowlanego, na podstawie którego otrzymają pozwolenie na budowę. Podczas opracowywania projektu budowlanego, inwestor często zobowiązany jest uzyskać wymagane prawem uzgodnienia oraz decyzje jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, które wynikają z MPZP, DWZ lub innych przepisów. Do najczęściej wymaganych zalicza się decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach w przypadku przekroczenia 5000 m² powierzchni komunikacji i miejsc postojowych, uzgodnienie projektu z Miejskim Konserwatorem Zabytków, pozwolenie konserwatorskie na prace przy zabytku w przypadku przebudowy budynku wpisanego do rejestru zabytków, pozwolenie archeologiczne, zezwolenie na wycinkę drzew kolidujących z inwestycją oraz ewentualne uzgodnienie projektu nasadzeń zastępczych.

ZŁOŻENIE WNIOSKU O POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Po opracowaniu projektu budowlanego, co zajmuje zwykle kilka miesięcy, inwestor lub projektant w imieniu inwestora składa wniosek o pozwolenie na budowę do Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta.

UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Od dnia złożenia wniosku organ prowadzący postępowanie związane z wydaniem pozwolenia na budowę bada kompletność złożonego wniosku oraz formalne elementy projektu takie jak: zgodność projektu z MPZP lub ostateczną DWZ, uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa uzgodnień i opinii, posiadaniem przez projektantów odpowiednich uprawnień oraz przynależność do izb samorządu zawodowego. Po sprawdzeniu tego zakresu następują dwie możliwości. Pierwsza, gdy wniosek jest kompletny. Wtedy organ wszczyna postępowanie administracyjne. Druga w przypadku stwierdzenia braków formalnych we wniosku – organ wzywa inwestora lub jego pełnomocnika do uzupełnienia wniosku. W przypadku nieuzupełnienia, wniosek pozostaje bez rozpatrzenia. Natomiast gdy wniosek jest już kompletny, wszczyna postępowanie i zawiadamia strony postępowania (inwestora oraz inne podmioty, które są właścicielami nieruchomości sąsiednich lub planowana inwestycja będzie oddziaływać na ich nieruchomości) o możliwości zapoznania się z dokumentacją i wniesieniu uwag do projektu.

Wójt, Burmistrz lub Prezydent Miasta na podstawie złożonego kompletnego wniosku oraz zebranej dokumentacji, zatwierdza projekt budowlany i wydaje decyzję pozwolenia na budowę. Organ może również odmówić wydania decyzji, stwierdzając np. niezgodność planowanej inwestycji z MPZP. W takim wypadku inwestorowi przysługuje prawo odwołania się do organu wyższej instancji, w tym przypadku do Wojewody, który ma 30 dni na rozpatrzenie takiego wniosku.

Każda ze stron postępowania, po wydaniu pozwolenia na budowę, również może odwołać się do jej treści do organu wyższej instancji – Wojewody lub dalej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

ROZPOCZĘCIE BUDOWY

Po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę organ wydający decyzje sprawdza, czy nie wpłynęły żadne odwołania stron postępowania w ustawowym terminie 14 dni od odebrania zawiadomienia o wydaniu decyzji pozwolenia na budowę. W przypadku ich braku, nadaje jej klauzulę ostateczności. Na tej podstawie inwestor składa wniosek do organu wydającego decyzję pozwolenia na budowę o rejestrację dziennika budowy. Następnie powołuje osobę posiadającą odpowiednie uprawniania budowlane na funkcję kierownika budowy oraz, jeśli jest to wymagane, inspektora nadzoru. Po skompletowaniu wszystkich wymaganych prawem dokumentów, składa do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zgłoszenie o zamiarze rozpoczęcia budowy. Na tej podstawie może rozpocząć budowę planowanej inwestycji. W zależności od wielkości inwestycji oraz stopnia złożoności budynków, budowli oraz zakresu inwestycyjnego (np. przebudowa układu komunikacyjnego, budowa sieci i przyłączy do budynków) trwa ona zwykle od 18 do 24 miesięcy. Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się zwykle w momencie, kiedy budowa osiąga parter budynku (budynek „wychodzi z ziemi”).