Flip Na Pierwotnym, czyli inwestycyjna akrobacja dla każdego

Rozmawia: Anna Skoczek
Zdjęcia: Archiwum prywatne

Na czym polega Wasza praca?

Patryk Sołtysiak: Prowadzimy warsztaty, uczymy inwestorów, jak czerpać zyski z obrotu nieruchomościami. Jesteśmy praktykami, bo robimy to od ponad 7 lat. Kupujemy, wykańczamy lub nie i sprzedajemy mieszkania. Oprócz tego, że uczymy suchej teorii, to dajemy absolwentom naszych warsztatów możliwość zakupu od dewelopera wytypowanych przez nas mieszkań. Aby potwierdzić, że przekazywana wiedza ma swoje odzwierciedlenie w praktyce i w obecnych realiach na danym, lokalnym rynku

Na przykład?

PS: Jesteśmy teraz w Warszawie, gdzie prowadzonych jest 290 inwestycji deweloperskich. Zweryfikowaliśmy ceny każdego dewelopera, sprawdziliśmy, jaką ma dostępność lokali, na jakim etapie jest budowa, jaką ma jakość i projekty.

Maciej Welman: Oprócz tego przeanalizowaliśmy ceny nieruchomości już wykończonych na rynku wtórnym, jaka jest dostępność komunikacji miejskiej, czy są punkty usługowe, przedszkola, jaka jest historia dewelopera, czy ma opóźnienia, jak pod względem prawnym wyglądają umowy deweloperskie itp. Sprawdziliśmy po prostu, na których inwestycjach najlepiej jest zrealizować zysk.

PS: Z tych 290 inwestycji wstępnie wybraliśmy 100, a po 100 spotkaniach wytypowaliśmy 5 mieszkań, na których można zrealizować zysk poprzez zakup, remont i sprzedaż, albo już przez sam zakup i sprzedaż po kilku lub kilkunastu miesiącach.

Czyli Polacy są gotowi na takie krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości?

PS: Żeby kupić mieszkania na wynajem, trzeba dysponować odpowiednią kwotą, która pozwoli na zakup dwóch czy trzech mieszkań, z których będą czerpać regularne zyski. Wymaga to jednak pracy w pełnym wymiarze godzin. Te mieszkania trzeba remontować, utrzymywać, trzeba być w stałym kontakcie z najemcami, trzeba ich aktywnie poszukiwać itd. Rentowność takiej inwestycji jest niewielka. Robiąc flipa i zakładając, że jedno mieszkanie kupujemy, wykańczamy i sprzedajemy w ciągu czterech miesięcy, jesteśmy w stanie na tym zarobić od 50 do 100 tysięcy złotych, a możemy przez rok wykonać na przykład trzy takie operacje. To jest zupełnie inny typ inwestowania, który właściwie łączy tylko nazwa.

MW: Najważniejsze jednak jest to, że żeby zacząć inwestować, nie trzeba mieć ogromnej gotówki i kapitału na całe mieszkanie. Tak naprawdę wystarczy nam 30 tysięcy złotych na wpłatę i jesteśmy w stanie na tym zarobić 100 procent w ciągu roku.

Kim jest flipper?

MW: Flipper to osoba, która jest małym deweloperem. Też musi zebrać zespół, musi nim zarządzać, delegować zadania, kontrolować, dopinać pewne sprawy… Wszystko robić tak, żeby finalnie zakończyć inwestycję z jak najlepszym wynikiem finansowym i w jak najkrótszym czasie. To dość angażujące zajęcie, ale stopa zwrotu z takiej inwestycji jest niewspółmiernie wyższa w porównaniu do najmu. Trzeba jednak ciągle śledzić tendencje zakupowe, myśleć nad nowymi nieruchomościami, być na bieżąco z ofertą, która pojawia się na rynku.

Tak jak Panowie…

PS: Działamy w sześciu miastach Polski, ale jesteśmy z Poznania, gdzie również flipujemy własnym kapitałem. Podobnie zresztą jak w innych miastach: Gdańsku, Łodzi czy Warszawie… W tych sześciu lokalizacjach jesteśmy co pół roku i co pół roku badamy lokalny rynek. Jako zespół Flip Na Pierwotnym w ciągu roku wykonujemy ponad 700 spotkań z deweloperami, do których dzwonimy rocznie ponad 2 tysiące razy.

MW: Do tej pory przeanalizowaliśmy ponad 1 800 inwestycji, a pośredniczyliśmy w zakupie nieruchomości dla naszych inwestorów za ponad ćwierć miliarda złotych.

Dlaczego zajmujecie się inwestowaniem tylko w rynek nowych mieszkań, w rynek pierwotny?

MW: Trzeba wziąć pod uwagę to, że co roku dostarczana jest bardzo duża ilość towaru na rynek pierwotny. Mieszkania mają wysoki standard, idą z aktualnymi trendami. Czasem wystarczy też policzyć. Jeżeli ktoś codziennie szuka pod blokiem przez 20 minut miejsca parkingowego, to jest to 6 godzin w miesiącu. Tyle nadgodzin to rata kredytu hipotecznego większa o 120 tysięcy złotych. Po co klient ma mieszkać w bloku z płyty, skoro może sobie kupić o 120 tysięcy złotych droższe mieszkanie, ale na rynku pierwotnym, z własnym miejscem w hali garażowej. Może podnieść swój standard życia, mieszkając w nowym budownictwie, z cichobieżnymi windami…

PS: Niezależnie od tego czasu, który statystycznie jest marnowany na poszukiwanie miejsca postojowego, Polacy stają się narodem coraz bardziej zamożnym. Rzeczywiście zasobność portfeli rośnie i szacuje się, że Polacy mają około biliona złotych wszystkich oszczędności. Oprócz tego te najmniej płatne prace wykonuje już ludność napływowa zza wschodniej granicy. Tak, jak kiedyś Polacy wyjeżdżali do Anglii na zmywak, tak teraz oni przyjeżdżają do nas. W ten sposób to właśnie oni zajmują te najtańsze, czyli jednocześnie najgorsze lokalizacje. Siłą rzeczy Polacy wyprowadzają się z nich do coraz nowszych inwestycji i mają coraz większą świadomość oferowanej jakości.

MW: I teraz proszę sobie wyobrazić sytuację, że małżeństwo z dwójką dzieci, które można określić jako klasę średnią plus, szuka nowego mieszkania i dowiaduje się u dewelopera, że odbiór nowego domu będzie możliwy za dwa lata. Okazuje się, że klient ma pieniądze, a nie może kupić towaru. Jeśli jednak zdecyduje się na taki zakup, straci na tym mnóstwo czasu. Będzie czekał na koniec budowy, szukał projektanta wnętrz, ekipy wykończeniowej, która zrobi to w odpowiednio wysokim standardzie. Musi jeszcze w międzyczasie przejść przez wszystkie procedury odbioru mieszkania… Ale jesteśmy my, którzy oferujemy komuś zakup nowego mieszkania i jednocześnie gotowego produktu.

A czy to jest w ogóle dobry moment na rozmowę o inwestycji w nieruchomości i dobry czas na inwestowanie?

MW: Większość Polaków rozumie inwestycje w nieruchomości tak, że skoro na koncie ma oszczędności – pół miliona, milion – kupi za nie mieszkanie. Chodzi o to, żeby uchronić pieniądze przed utratą wartości. Czyli między innymi przed inflacją. My jako inwestorzy z rynku pierwotnego inwestujemy w nieruchomości i obracamy nimi w stosunkowo krótkim okresie. Jeśli ja dzisiaj kupię mieszkanie, to sprzedam je najdalej w ciągu dwóch lat. Biorąc pod uwagę krótkie terminy, reszta czynników ma niewielkie znaczenie.

PS: Jesteśmy teraz w takim punkcie, jeśli chodzi o sytuację gospodarczą, że nieruchomości nadal są bezpieczną inwestycją, bo przecież obroniły się w trakcie kryzysu. Była to jedyna bezpieczna przystań na lokowanie środków. Tendencje są takie, że nadal popyt przewyższa podaż. Deweloperzy natomiast budują dziś znacznie wolniej ze względu na procesy administracyjne. Oprócz tego ceny nieruchomości rosną i to w zastraszającym tempie. Szczególnie jest to widoczne w większych miastach, gdzie te ceny zaczynają być odklejone od rzeczywistości. Polacy mimo wszystko nadal mają silną potrzebę posiadania mieszkania czy domu na własność. Mamy taką mentalność, że nie chcemy wynajmować mieszkań, tak jak to ma miejsce na Zachodzie czy na północy Europy.

A prognozy są takie, że ceny nieruchomości w Polsce będą dążyć do cen nieruchomości Europy Zachodniej. Czy jesteśmy już blisko osiągnięcia tego celu?

MW: Do cen w takich miastach jak Monachium czy Hamburg tak naprawdę jeszcze nam daleko. Mimo że w Warszawie te ceny jak na polskie realia są stosunkowo wysokie, to nadal jest to kwestia 3, 4 tysięcy euro za metr kwadratowy. To na tle Europy nie są nadal zawrotne kwoty. Jeśli popatrzymy na ceny nieruchomości w Poznaniu, gdzie średnia cena to 8 700 złotych za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym, to jesteśmy na poziomie 1500 euro. Jeżeli porównamy to do jakiegokolwiek dużego miasta w Niemczech czy we Francji, to nawet się nie otarliśmy o próg, który oni mają.

I co będzie działo się dalej?

PS: Biorąc pod uwagę, że kopiujemy zachowania, które miały miejsce w tej bogatszej części Europy, prawdopodobnie będzie tak, że ci, którzy w tej dekadzie kupią nieruchomości, będą je mieli. Później młodych ludzi fizycznie nie będzie stać na zakup nieruchomości, ze względu na brak zdolności kredytowej. Będą wtedy zmuszeni do najmu. Tak to wygląda w całej Europie. W pewnym momencie na pewno dojdziemy do takiego pułapu cen, gdzie inwestorom nie będzie się już opłacało kupować, ponieważ stopa zwrotu z najmu będzie na poziomie 2, 3 procent i to i tak będzie na granicy rentowności, ludzi młodych nie będzie stać na zakup, a sprzedaż nieruchomości nie będzie się opłacać, bo i tak nie będzie gdzie zainwestować tych pieniędzy. Kiedyś zapewne dojdziemy do tego martwego punktu, ale na dzisiaj w Polsce bardzo dużo mieszkań się kupuje i sprzedaje. Można ten czas dobrze wykorzystać na inwestycje.

Gdzie do końca roku można się z Panami spotkać?

Zapraszamy 23 i 24 października na zjazd inwestorów rynku pierwotnego w Warszawie. W listopadzie jesteśmy we Wrocławiu, a w grudniu w Trójmieście. Warsztaty w Poznaniu zorganizujemy w lutym bądź w marcu. Wszystkie aktualności dostępne są na stronie www.flipnapierwotnym.pl.