Zakup nieruchomości od dewelopera – krok po kroku

TEKST: dr Piotr Szulc, radca prawny, Ataner
ZDJĘCIA: Ataner

Pierwszym dokumentem prawnym, z którym ma styczność nabywca, jest prospekt informacyjny dotyczący danej inwestycji – obecnie klient otrzyma go już przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. W obecnym stanie prawnym prospekt informacyjny jest dość rozbudowanym dokumentem zawierającym informacje dotyczące dewelopera oraz inwestycji, w której chcemy zakupić lokal. W tym dość obszernym dokumencie jest kilka pozycji, na które powinniśmy zwrócić szczególną uwagę. Po pierwsze, historia i doświadczenie dewelopera, przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich – dzięki tej rubryce klient może dowiedzieć się, czy ma do czynienia z deweloperem doświadczonym, czy nie oraz czy działa na danym rynku lokalnym, na którym dokonujemy transakcji. Zasadniczo im większe doświadczenie ma deweloper na danym rynku, tym mniejsze ryzyko pojawienia się problemów na etapie realizacji, sprzedaży bądź użytkowania nieruchomości. Po drugie, istotną rubryką są informacje dotyczące sąsiedztwa. Z tej rubryki możemy dowiedzieć się, czy w sąsiedztwie znajdują się obiekty, które mogą okazać się uciążliwe (trasa szybkiego ruchu, linia kolejowa, linia tramwajowa, lotnisko, korytarz powietrzny, fabryki itd.). Zwróćmy uwagę na rubryki obejmujące plany miejscowe i wydane decyzje o warunkach zabudowy oraz na informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od inwestycji. Po trzecie, sprawdźmy, czy deweloper przewiduje waloryzację ceny lokalu (jest to coraz częściej stosowana praktyka deweloperów, racjonalna w świetle drastycznie rosnących cen). Po czwarte, sprawdźmy, kiedy możemy od umowy odstąpić – na etapie zawierania umowy nie zwracamy często na te kwestie uwagi.

Sprawdź dewelopera
Bardzo istotnym elementem zakupu jest dokładne sprawdzenie dewelopera, od którego kupujemy lokal. Minimum to sprawdzenie wpisu w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego – znajdziemy w nim informacje o tym, kto jest właścicielem spółki oraz czy spółka nie jest w trakcie postępowania upadłościowego bądź restrukturyzacyjnego. Dość pomocny może okazać się Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych, który umożliwi nam dowiedzenie się, jakie konkretne osoby stoją za danym podmiotem (będzie to szczególnie pomocne, gdy inwestorem jest spółka celowa, często o enigmatycznej nazwie). Absolutnie podstawową czynnością powinno być sprawdzenie dotychczasowej historii dewelopera na danym rynku oraz opinii na jego temat. Należy zwrócić uwagę na jakość i terminowość (bądź nieterminowość) wykonania wcześniejszych inwestycji. Istnieje również wiele narzędzi służących analizie sytuacji finansowej danego dewelopera, szczególnie gdy jest on podmiotem notowanym na giełdzie papierów wartościowych.

Sprawdź okolicę inwestycji
Kluczową kwestią wpływającą na wartość nieruchomości jest jej lokalizacja. Niezbędne przed zakupem jest dokonanie wizji lokalnej. Warto udać się na działkę, na której ma znajdować się dana inwestycja, aby zobaczyć na własne oczy, jakie jest sąsiedztwo, czy w pobliżu znajdują się tereny zielone, przystanki komunikacji miejskiej, punkty handlowe i usługowe. Dobrą praktyką jest odwiedzenie nieruchomości o różnych porach dnia i roku. Zwróćmy uwagę na hałasy dochodzące z ulic czy sąsiednich nieruchomości. Sprawdźmy, gdzie dokładnie ma znajdować się lokal, który chcemy kupić – jakie będzie jego nasłonecznienie, jaki będzie widok z okna.

Sprawdź umowę deweloperską
W obecnym stanie prawnym nabywców lokali mieszkalnych chroni nowa ustawa deweloperska, która w dość szczegółowy sposób określa prawa i obowiązki stron, a także obligatoryjne elementy umowy. Za każdym razem warto jednak skonsultować treść umowy deweloperskiej z prawnikiem, tak abyśmy mieli jasność co do jej zapisów. Zwróćmy uwagę na kwestie drażliwe: harmonogram płatności, harmonogram realizacji inwestycji, wysokość kar umownych, warunki odstąpienia od umowy.