Budimex Development. Nowe fundamenty i solidny kapitał zaufania

ROZMAWIA: Monika Kanigowska

ZDJĘCIA: Budimex SA

[Współpraca reklamowa]

Czy to powrót do znanego segmentu, czy raczej otwarcie nowego rozdziału?

Małgorzata Hess: Witosa Park w Poznaniu to pierwsza inwestycja pod szyldem Budimex Development, ale nie debiut Budimeksu w budownictwie mieszkaniowym. Po sprzedaży przez Grupę Budimex firmy Budimex Nieruchomości i kilkuletniej przerwie w działalności deweloperskiej, Budimex wraca na rynek mieszkaniowy pod marką Budimex Development. Kompetencje deweloperskie, realizacyjne i wykonawcze były w Budimeksie od dawna. Spółka Budimex Nieruchomości działająca od 1999 roku, przez ponad dwie dekady realizowała projekty mieszkaniowe w największych aglomeracjach w Polsce dostarczając na rynek ponad 22 tys. mieszkań. Po sprzedaży udziałów w 2021 roku Budimex jako generalny wykonawca nadal budował mieszkania na zlecenie innych podmiotów. Dzięki temu cały czas obserwowaliśmy rynek „od środka” – widzieliśmy, jak zmieniają się oczekiwania klientów, standardy techniczne, podejście do zieleni, bezpieczeństwa, efektywności energetycznej. Budimex Development jest nową strukturą, ale nie nową kompetencją.

Rynek, na który wracacie nie jest jednak tym samym rynkiem co kilka-kilkanaście lat temu. Jak wyglądał rynek deweloperski 30 lat temu, kiedy Budimex rozpoczynał swoją działalność pod szyldem Budimex Nieruchomości, a jak wygląda teraz?

MH: Rynek w tym czasie przeszedł znaczącą transformację. 30 lat temu mieliśmy ogromny deficyt mieszkań, trudnodostępne i wysokooprocentowane finansowanie, nierozwinięty systemem bankowy. Głównym kryterium wówczas była dostępność i cena, a zakupy odbywały się w dużej mierze za gotówkę. Przed biurami sprzedaży ustawiały się kolejki. Nikt nie przywiązywał większej wagi do estetyki, funkcjonalności czy części wspólnych. Nie obowiązywała Ustawa Deweloperska.

Dzisiaj rynek jest dojrzały, z obecnością wielu dużych i profesjonalnych deweloperów. Mamy rozwinięty rynek kredytów hipotecznych, okresowo pojawiają się rządowe programy wspierające popyt, nabywców chroni Ustawa Deweloperska. Sami deweloperzy mają do wyboru wiele źródeł finansowania swoich inwestycji – mogą korzystać z finansowania bankowego typu project finance, emisji obligacji, długu typu private debt. Pojawiają się struktury typu Joint Venture.

Zmieniło się podejście klientów do wyboru swojego miejsca do życia. Klient jest dzisiaj świadomy i selektywny. Zwraca uwagę na zielone rozwiązania, taksonomię, efektywność energetyczną, udogodnienia i jakość. Ważna dla niego jest marka i stabilność dewelopera. Zmieniły się nie tylko mieszkania, ale też miasta i styl życia. Kiedyś rozmowa o zakupie zaczynała się od ceny za metr, lokalizacji i liczby pokoi. Dzisiaj te elementy nadal są ważne, ale klient patrzy szerzej – ocenia ustawność mieszkania, oświetlenie, akustykę. Ważne są dla niego miejsca do przechowywania, możliwość pracy z domu, obecność balkonu, loggii albo tarasu.

Zmieniło się też myślenie o osiedlu. Kiedyś części wspólne bywały traktowane bardziej technicznie – mieliśmy klatki schodowe, garaże, dojście do budynku. Dziś te wszystkie punkty decydują o jakości życia. Klienci pytają o zieleń, plac zabaw, rowerownie, bezpieczeństwo, miejsca parkingowe, możliwość ładowania samochodu elektrycznego, koszty utrzymania i rozwiązania, które ułatwiają codzienność. To bardzo dobra zmiana, bo przesuwa rozmowę z pytania: „ile metrów kupuję?” na pytanie: „jak będę tu żyć?”. A na to pytanie odpowiada cała inwestycja – jej układ, części wspólne, relacja z miastem, jakość wykonania. Dlatego zmieniła się też rola dewelopera. Dzisiaj nie sprzedaje się wyłącznie metrów kwadratowych. Deweloper współtworzy fragment miasta i ponosi odpowiedzialność za jakość przestrzeni, którą oddaje mieszkańcom.

Dlaczego w takim otoczeniu powrót Budimeksu do deweloperki ma sens właśnie teraz?

MH: Ponieważ dzisiejszy rynek wymaga nie tylko atrakcyjnej cenowo oferty, ale też wiarygodności, jakości i doświadczenia realizacyjnego. Klienci mają większy dostęp do informacji, porównują inwestycje, pytają o szczegóły i chcą wiedzieć, kto stoi za projektem. Zakup mieszkania to dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu, więc zaufanie do dewelopera ma ogromne znaczenie.

W takim otoczeniu doświadczenie Budimeksu jest bardzo istotnym wyróżnikiem. Mamy rozpoznawalną markę, prawie 60 lat doświadczenia jako generalny wykonawca, kompetencje w prowadzeniu złożonych projektów i zaplecze organizacyjne, które pozwala kontrolować jakość na każdym etapie inwestycji. Do tego dochodzi doświadczenie mieszkaniowe – zarówno dorobek Budimex Nieruchomości, jak i ponad 22 tys. mieszkań oddanych na czas. To wszystko ma znaczenie w działalności deweloperskiej, bo sama obietnica jakości już nie wystarcza. Trzeba mieć organizację i zaplecze realizacyjne, które potrafi tę jakość dostarczyć.

Budimex Development tworzą przede wszystkim kobiety – w rolach strategicznej, architektonicznej, realizacyjnej, prawnej, sprzedażowej. Czy to przypadek, czy znak zmiany, która zaszła w branży budowlanej?

MH: Nie myślę o tym w kategorii przypadku ani symbolu. Po prostu najważniejsze kompetencje, takie jak zarządzanie inwestycjami, znajomość rynku, odpowiedzialność za budżet i strategię, przestały być przypisane do konkretnej płci. Kiedy zaczynałam karierę, kobiety na stanowiskach decyzyjnych były wyjątkiem. Dla mnie zmiana polega na tym, że dzisiaj w biznesie coraz częściej skupiamy się na kompetencjach, odpowiedzialności i skuteczności. Kobiety prowadzą zespoły, koordynują procesy, podejmują decyzje i rozwiązują problemy. W praktyce liczy się to, czy potrafimy dobrze przeprowadzić projekt – od założeń po realizację.

Ja osobiście szczególnie doceniam udział kobiet w realizacji mieszkaniowych inwestycji deweloperskich, ponieważ kobiety wnoszą do procesu dużą uważność na estetykę, jakość i funkcjonalność rozwiązań, ‎które później realnie służą mieszkańcom.‎ To procentuje i niesie wartość dla osiedli, które budujemy.

Pierwszą inwestycją Budimex Development jest Witosa Park. Dlaczego właśnie ten projekt dobrze pokazuje nowe otwarcie?

MH: Witosa Park dobrze łączy to, co dziś jest ważne – miejską lokalizację, funkcjonalne układy, zieleń, bezpieczeństwo, rozwiązania środowiskowe i zaplecze wykonawcze Budimeksu.

Poznań i Wielkopolska nie są dla Budimeksu przypadkowym wyborem. W ostatnich 15 latach zrealizowaliśmy tu prawie 160 inwestycji – od infrastruktury, przez budownictwo ogólne i mieszkaniowe, po projekty przemysłowe oraz energetyczno-instalacyjne. To daje nam bardzo konkretną znajomość regionu: jego dynamiki, potrzeb, partnerów i oczekiwań inwestorów. Wśród realizacji Budimeksu dobrze znanych mieszkańcom Poznania można wymienić m.in. Mosty Berdychowskie – nową przeprawę pieszo-rowerową, która połączyła Chwaliszewo, Ostrów Tumski i Berdychowo, stając się ważnym elementem codziennej mobilności mieszkańców – a także przebudowę Placu Kolegiackiego, węzeł Grunwaldzka czy akademik Student Depot. Pracowaliśmy tu zarówno dla sektora publicznego, jak i prywatnego – dla samorządów, uczelni, instytucji publicznych, deweloperów i inwestorów komercyjnych. Prawie 70 z naszych projektów dotyczyło budownictwa ogólnego i mieszkaniowego. Dlatego Witosa Park nie jest wejściem w nieznane miejsce, ale kolejnym etapem obecności Budimeksu w regionie, który dobrze znamy.

Witosa Park powstaje na Winiarach, czyli w miejscu, które dobrze oddaje współczesne oczekiwania wobec mieszkania w mieście. Inwestycje mieszkaniowe nie powstają w próżni. Muszą korespondować z miastem, bo codzienne życie mieszkańców nie kończy się na granicy osiedla. W niedalekiej odległości od Witosa Park znajdują się nie tylko parki i lasy, ale także szkoły podstawowe, żłobki, pływalnia, kompleks sportowy i galerie handlowe. To właśnie połączenie zieleni, usług, edukacji i infrastruktury decyduje dziś o tym, czy miejsce naprawdę dobrze działa na co dzień.

Od lewej:
Sylwia Skiba – kierownik ds. projektów deweloperskich, Budimex SA
Aleksandra Maćkowiak – specjalista ds. administracyjno -prawnych, Budimex SA
Małgorzata Hess – dyrektor ds. inwestycji i rozwoju Budimex SA , członek zarządu Budimex Development
Natalia Kotlarz – kierownik ds. handlowych, Budimex SA
Maja Chęcińska – koordynator projektu i architekt, Budimex SA

 

Witosa Park ma 419 mieszkań. To oznacza bardzo różne potrzeby mieszkańców. Jak projektuje się osiedle dla tak zróżnicowanej społeczności?

Maja Chęcińska: Przy takiej skali nie projektuje się dla jednej wyobrażonej osoby. W Witosa Park mogą zamieszkać młodzi ludzie kupujący pierwsze mieszkanie, rodziny z dziećmi, osoby pracujące z domu, seniorzy, rowerzyści, kierowcy. Każda z tych grup będzie korzystać z tej przestrzeni trochę inaczej. Dlatego dobre osiedle musi przewidywać różne scenariusze codzienności. Poranny wyjazd do pracy. Spacer z dzieckiem. Powrót z zakupami. Popołudnie na placu zabaw. Krótki spacer do kina, szybki dojazd na pływalnię, rodzinny wypad na rower. Właśnie dlatego w Witosa Park ważne są nie tylko same mieszkania, ale też to, co dzieje się wokół nich. Każdy lokal będzie miał ogród, balkon, loggię albo taras. Na osiedlu zaplanowano plac zabaw, garaż podziemny, rowerownię, miejsca dla osób z niepełnosprawnościami, zieleń i rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo. Dobre projekty nie narzucają jednego sposobu życia. Dają przestrzeń do różnych rytmów: spokojniejszych, rodzinnych, aktywnych, miejskich. I o to chodziło nam w Witosa Park – żeby osiedle mogło dobrze działać dla różnych osób, na różnych etapach życia.

Klienci coraz częściej pytają nie tylko o samo mieszkanie, ale też o jakość wykonania, części wspólne i dodatkowe udogodnienia. Jak odpowiadacie na te oczekiwania w Witosa Park?

MH: To bardzo wyraźna zmiana. Rynek dojrzewa, a klienci coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na metraż czy układ mieszkania, ale też na jakość wykonania, części wspólne, estetykę i rozwiązania, które realnie wpływają na codzienny komfort.

W Witosa Park odpowiadamy na te oczekiwania zarówno poprzez standard techniczny, jak i przemyślaną architekturę. Dobrym przykładem są duże, trzyszybowe okna akustyczne, które poprawiają komfort termiczny i skutecznie wyciszają mieszkania, co w miejskiej lokalizacji ma duże znaczenie. W inwestycji przewidziano także podgrzewane podjazdy do hali garażowej, które zimą ograniczają ryzyko oblodzenia i zwiększają bezpieczeństwo użytkowników.

Równie ważna jest dla nas jakość samej architektury. Od początku zależało nam na estetyce, która nie tylko wpisuje się w aktualne oczekiwania klientów, ale też dobrze się starzeje. Dlatego odeszliśmy od dominującej w ostatnich latach kontrastowej stylistyki biało-antracytowej na rzecz cieplejszej, bardziej zrównoważonej palety kolorów.

Chcieliśmy stworzyć architekturę „ciepłą dla oka” – opartą na subtelnych odcieniach, dopracowanych detalach i materiałach o podwyższonym standardzie. To właśnie takie elementy budują charakter inwestycji i sprawiają, że przestrzeń jest przyjemna w codziennym użytkowaniu. Witosa Park ma być miejscem, które wyróżnia się nie tylko jakością realizacji, ale też spójną, ponadczasową estetyką.

Nazwa inwestycji odwołuje się do zieleni. Jaką rolę pełni ona w tym projekcie?

MC: Zieleń nie jest tu dodatkiem na końcu projektu, tylko jedną z jego podstawowych warstw. Nazwa Witosa Park nawiązuje do otaczających osiedle terenów zielonych, ale zieleń jest też obecna wewnątrz projektu. Na terenie osiedla będzie rosło ponad 200 drzew, nie tylko nowych nasadzeń, ale też zachowanego starodrzewu. Dojrzałe drzewa od razu zmieniają charakter miejsca: dają cień, poprawiają mikroklimat, sprawiają, że osiedle wpisuje się w otoczenie. Rośliny na zielonym dziedzińcu dobrano tak, żeby oszczędnie gospodarowały wodą i przyciągały owady zapylające.

Sylwia Skiba: Od strony realizacyjnej zieleń wymaga takiej samej uważności jak każdy inny element projektu. Trzeba ją zaplanować, zabezpieczyć istniejące drzewa, dobrać gatunki i przewidzieć utrzymanie. Jeśli ma być prawdziwą wartością, musi być częścią procesu od początku.

W opisach inwestycji pojawia się fotowoltaika, LED, czujniki ruchu, ładowanie EV. Jak mówić o tych rozwiązaniach, żeby nie brzmiały jak katalog?

MH: Najważniejsze jest dla nas to, żeby każde rozwiązanie miało praktyczny sens dla mieszkańców. Nie chodzi o katalog udogodnień, ale o konkretne odpowiedzi na codzienne potrzeby: komfort, bezpieczeństwo, niższe koszty utrzymania czy lepszą jakość przestrzeni. Fotowoltaika wspiera zasilanie części wspólnych i ogranicza koszty ich utrzymania. LED i czujniki ruchu pozwalają racjonalniej korzystać z energii. Możliwość instalacji ładowarek EV przy każdym miejscu postojowym w hali garażowej odpowiada na zmieniające się potrzeby mieszkańców. Dziś takie rozwiązania nie są ozdobnikiem, ale elementem odpowiedzialnego projektowania.

SS: Ponadto muszą faktycznie działać. Jeśli fotowoltaika ma dobrze funkcjonować, musi być odpowiednio zaplanowana. Jeśli stosujemy materiały wolne od szkodliwych substancji albo kostkę pochłaniającą CO₂, to są konkretne decyzje techniczne i zakupowe. Odpowiedzialność środowiskowa w praktyce jest bardzo organizacyjna – to codzienna praca wielu osób, nie idea.

Wiele osiedli przez lata odpowiadało na potrzebę bezpieczeństwa grodzeniem przestrzeni. Czy dziś można inaczej rozwiązać kwestię bezpieczeństwa?

MC: Bezpieczeństwo nie musi oznaczać odgradzania się od otoczenia. W Witosa Park postawiliśmy na rozwiązania bardziej dyskretne: monitoring, ochronę 24 godziny na dobę i system kontroli dostępu przy wejściu do klatek. Każde mieszkanie będzie wyposażone w drzwi antywłamaniowe i wideodomofon, a mieszkania na parterze dodatkowo w klamki okienne z zamkiem. To są rozwiązania, które wpływają na poczucie bezpieczeństwa, ale nie tworzą wrażenia zamkniętej twierdzy.

MH: Dla nas ważne jest, żeby osiedle było bezpieczne, ale nie było samotną wyspą. Nowoczesna inwestycja powinna współistnieć z dzielnicą i wzmacniać jej charakter.

Mieszkanie to więcej niż metraż. Na co dziś klienci zwracają uwagę, kiedy wybierają miejsce do życia?

MC: Liczba pokoi, powierzchnia i lokalizacja nadal są ważne, ale klienci od razu wyobrażają sobie, jak będzie wyglądało ich codzienne życie. Czy mieszkanie będzie ustawne? Czy będzie wystarczająco dużo światła? Czy w przedpokoju zmieści się szafa? Czy będzie gdzie zaparkować rower, wyjść z dzieckiem na plac zabaw albo pójść wieczorem na spacer?

Dobry układ to przede wszystkim funkcjonalność na co dzień, a to oznacza bardzo konkretne rzeczy: sensowny ciąg roboczy w kuchni, ustawny salon, dobre proporcje sypialni, miejsce do przechowywania. Minęły czasy łuków, skosów i narożników, które trudno umeblować. W Witosa Park zaprojektowaliśmy mieszkania regularne i łatwe do aranżacji. Klienci oczekują mieszkań wygodnych od pierwszego dnia. Ważna jest też wysokość pomieszczeń – 2,7 metra daje lepsze poczucie przestrzeni i optycznie powiększa wnętrze.

Jak architektura może wspierać codzienność mieszkańców?

MC: Wtedy, kiedy nie dominuje nad ludźmi, tylko im pomaga. Daje wygodę, światło, dostęp do zieleni, dobrą komunikację i poczucie porządku. W mieszkaniu ważne są proporcje i układ, a na osiedlu – czytelnie oznakowane wejścia, wygodne ścieżki, przejścia, dobrze zaprojektowane części wspólne, miejsce na rower, plac zabaw, zieleń i bezpieczeństwo.

Dla mnie dobre projektowanie polega właśnie na przewidywaniu zwykłych sytuacji. Ktoś wraca z zakupami. Ktoś odprowadza dziecko do szkoły. Ktoś pracuje z domu. Ktoś chce wieczorem wyjść na spacer. Ktoś starszy potrzebuje wygodnego dojścia do klatki. Jeśli projekt odpowiada na takie sytuacje, wtedy naprawdę wspiera życie mieszkańców.

O jakości mieszkania często mówi się przez pryzmat projektu i materiałów. A jak wygląda dostarczanie tej jakości od strony procesu?

SS: Jakość nie pojawia się dopiero przy odbiorze mieszkania. Powstaje dużo wcześniej – w decyzji o lokalizacji, projekcie, harmonogramie, zakupach, koordynacji i kontroli wykonania. Moja rola polega na tym, żeby te elementy dobrze ze sobą współgrały.

Jeśli na etapie projektowym pojawia się zmiana, trzeba sprawdzić jej wpływ na koszt, harmonogram i technologię wykonania inwestycji. Jeśli klient pyta o zmianę lokatorską, trzeba ocenić, czy jest możliwa technicznie i na jakim etapie. Jeśli wybieramy rozwiązanie do części wspólnych, trzeba myśleć nie tylko o dniu odbioru, ale o tym, jak będzie funkcjonowało przez lata. Dziś klient chce wiedzieć, co kupuje, dlatego większa transparentność rynku oznacza większą odpowiedzialność za spójność deklaracji i wykonania.

Czyli mieszkaniówka jest trudniejsza, niż może się wydawać z zewnątrz?

SS: Jest bardzo wymagająca, bo dotyczy bezpośrednio życia ludzi. Nie budujemy anonimowej powierzchni. Budujemy czyjeś przyszłe mieszkania, poranki, powroty z pracy, pracę z domu, dziecięce zabawy i odpoczynek.

To zmienia perspektywę. Każda decyzja projektowa czy wykonawcza ma potem bardzo konkretny wpływ na mieszkańca. Dlatego tak ważne jest, żeby ambicje, które pojawiają się na początku projektu, nie zgubiły się po drodze.

Co w tym procesie daje zaplecze Budimex SA?

SS: Przede wszystkim sprawdzony sposób pracy. Budimex SA ma doświadczenie w prowadzeniu złożonych projektów, w których błędy koordynacyjne mogą być bardzo kosztowne. To uczy dyscypliny, przewidywania ryzyk i pilnowania szczegółów.

Projekt mieszkaniowy może wydawać się bliższy codzienności niż duża infrastruktura, ale od strony prowadzenia inwestycji również wymaga precyzji. Trzeba połączyć strategię, projekt, wykonawstwo, harmonogram i oczekiwania klientów. Dlatego tak ważne jest, żeby przy stole były różne perspektywy: inwestycyjna, projektowa i realizacyjna. Dopiero wtedy standard, o którym mówimy w materiałach, może przejść przez cały proces – od decyzji strategicznej po odbiór mieszkania.

Dla klienta zaplecze organizacyjne może brzmieć technicznie, ale w praktyce oznacza większą przewidywalność. To większa pewność, że to, co zostało zapowiedziane, rzeczywiście zostanie zrealizowane.

MH: To jest jedna z najważniejszych przewag Budimex Development. Chcemy łączyć kompetencje deweloperskie z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem wykonawczym Grupy Budimex. Jeżeli mówimy o jakości, chcemy pokazywać, z czego ona wynika – z projektu, wykonawstwa, organizacji i doświadczenia całej Grupy. Dla mieszkańca finalnie liczy się efekt: czy lokal jest wygodny, oddany na czas, czy części wspólne dobrze działają, a całe osiedle odpowiada na codzienne potrzeby.

Co z wcześniejszych doświadczeń Budimeksu jest dziś najważniejsze przy budowaniu Budimex Development?

MH: Przede wszystkim świadomość, że zaufanie w mieszkaniówce buduje się latami. Klienci pamiętają nie tylko sam budynek, ale też jakość wykonania, sposób prowadzenia inwestycji, terminowość i kontakt z deweloperem. To są doświadczenia, które zostają z nimi na długo. Kiedy rozpoczęliśmy sprzedaż, zgłaszały się do nas osoby, które wcześniej kupowały lokale Budimex Nieruchomości. Pamiętały jakość i staranność wykonania. To pokazuje, że Budimex ma w tym segmencie realny kapitał zaufania.

Czy Witosa Park to pojedynczy projekt, czy początek szerszej strategii?

MH: To początek nowego rozdziału. Planujemy rozwój zarówno w Poznaniu, jak i w innych miastach. Chcemy budować markę kojarzoną z przewidywalnością, solidnością i dobrym rozumieniem miasta, a nie wyłącznie ze skalą. W mieszkaniówce łatwo dużo obiecać. Znacznie trudniej konsekwentnie realizować te obietnice w projekcie, harmonogramie, wykonawstwie i obsłudze klienta. Dlatego dla nas Witosa Park jest ważny nie tylko jako pierwsza inwestycja Budimex Development, ale jako przykład podejścia, które chcemy rozwijać dalej: odpowiedzialnego, dobrze zaprojektowanego i bliskiego codzienności mieszkańców.